Por Mauro Anaya Zincunegui
Que el mercado inmobiliario argentino se encuentra completamente roto no es noticia. Operaciones de compraventa de inmuebles se realizan a cuentagotas en los tiempos que corren y las vidrieras de las agencias inmobiliarias unánimemente muestran la leyenda de “no hay alquileres disponibles”.
Que sostuvimos -absurdamente- durante años una normativa la cual se supo desde el día de su nacimiento que estaba condenada al fracaso, todos lo sabemos. Lamentablemente, esta reforma llega solo para darle un respirador artificial a los mas de 9 millones de inquilinos que posee la República Argentina, sin que nada ni nadie pueda garantizar sobre su relativo éxito.
Presionados por los altos índices de inflación, por la inaccesibilidad a la vivienda y por los desalentadores números obtenidos en las elecciones primarias -por que no-, finalmente se debatió (y aprobó) la media sanción a la reforma de la Ley de Alquileres N° 27.551 en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. ¿que cambiará?
Las reformas aprobadas en Diputados pueden dividirse en 3 grupos, en primer lugar, encontramos las modificaciones al Código Civil y Comercial de la nación, donde se destaca:
- En cuanto al Art 1196, el cual fija que no puede requerirse al locatario habitacional: “El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un (1) mes, sin perjuicio de aquellos pagos anticipados que el locatario decida realizar al inicio o durante el transcurso del ” Siendo realistas, con el contexto inflacionario en el cual estamos inmersos, ¿qué locatario en su sano juicio voluntariamente adelantaría pagos? Esta nueva clausula deja la puerta abierta para que los locadores soliciten de “pagos anticipados voluntarios” a los locatarios a los fines de rentar sus inmuebles.
- En el Art 1198 encontramos una de las reformas sustanciales, la disminución del plazo mínimo de locación de inmuebles habitacionales de (3) tres a 2 (dos) años, lo que acorta los plazos para nuevas negociaciones entre las partes y así evita los desfasajes entre los montos originarios acordados y el valor real efectivamente percibido al momento de finalizar los contratos.
- En cuanto al Art 1201, el cual rige sobre la conservación del inmueble para el uso convenido, la reforma plantea dejar por escrito que se entiende como reparación urgente, agregando al artículo en cuestión: “se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que, por su gravedad, impidan u obstaculicen el uso y goce convenido sobre el bien locado”. Al definir la palabra “urgente”, se limita la capacidad de acción del inquilino, toda vez que la tolerancia al uso y goce convenidos pueden ser completamente distinta respecto a las necesidades de cada inquilino en particular.
- El Art 1221, que regula la resolución anticipada, recibe una modificación la cual establece que, en estos casos, se considerará para su calculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble, despejando así cualquier tipo interpretaciones por las partes.
En segundo lugar, podemos identificar las reformas hechas a la Ley 27.551, donde se destacan:
- Art 14) Ajustes: Este punto fue motivo de conflicto a la hora de aprobar la media sanción, los sectores más radicales plantearon la posibilidad de liberar los ajustar acorde a la voluntad de las partes. Sin embargo, la postura que prosperó fue la que indica que las partes no pueden realizar ajustes en intervalos menores a 4 (cuatro) meses.
La redacción de esta media sanción menciona que “para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de Precios al Consumidor (IPC), el índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el índice de Salaries (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”. Ahora bien, ¿dicha enunciación resulta taxativa o es una mera sugerencia para las partes? Conforme se puede interpretar del texto narrado, los legisladores indican que las partes “pueden” aplicar dichos índices, dejando libre a la negociación de cada parte si se utiliza algún tipo de índice, o un porcentaje de aumento fijo.
- Art 16: Registración de los contratos ante AFIP: este articulo sufrió un recorte interesante para analizar, quita la ultima oración la cual consigna “El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).” Dicho esto, quita una amenaza efectuada a los locadores que no registren sus contratos ante AFIP, lo que parece ser una batalla perdida por el órgano recaudador, toda vez que se estima que 1 de cada 10 contratos de alquiler se encuentran registrados al día de la fecha.
- La ultima reforma a la ley 27.551, es el Inc. K del Art 19, el cual pretende realizar un relevamiento y difusión de manera periódica y actualizada sobre las estadísticas que la situación habitacional arrojen, identificando la demanda locativa, la cantidad de hogares e inquilinos y las medidas adoptadas para su cumplimiento. Este apartado resulta ser una especie de “autocontrol de resultados”, la finalidad aparenta ser la de crear un nuevo organismo mediante el cual se puedan hacer relevamientos permanentes de los resultados arrojados por la implementación de una nueva ley. Sin embargo, no hace mención expresa de quien ni como ni cuando va a llevar adelante dichos relevamientos.
En el ultimo grupo de reformas, podemos identificas a los “incentivos”, donde se detallan modificaciones al Régimen de Monotributo, a los fines darle distintos incentivos a los contribuyentes para que regularicen sus situaciones tributarias frente a contratos de locación.
De este modo, los inmuebles destinados a locación para casa – habitación con contratos registrados, quedarán exentos de tributar bienes personales, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del Art 24 Ley 23.966.
También estarán exentos de tributar impuestos a los créditos y débitos bancarios, los créditos y débitos en la caja de ahorro o cuenta corriente bancaria utilizada exclusivamente para las operaciones inherentes a la activada de locación de inmuebles con destino habitacional, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados.
Como ultima medida, la media sanción obtenida en Diputados incentiva a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones para los contratos de locación con destino habitacional, registrados conforme a la ley, dejando una ventana abierta para que cada provincia tome medidas positivas a los fines de incentivar el crecimiento del mercado inmobiliario y así, lograr ese tan ansiado equilibrio entre oferta y demanda que pide a gritos la situación habitacional local.
A la espera de un nuevo debate en la Honorable Cámara de Senadores de la Nación, este proyecto de ley no resulta más que un parche temporal, un “por ahora y después vemos” o un simple salvavidas para los inquilinos y algo de previsión para los locadores.
Tal y como se expresó en un inicio, nada nos garantiza el éxito de estas reformas, ni tampoco la posibilidad de tener una oferta variada de unidades a disposición de los usuarios. Como siempre ha ocurrido en nuestro país, ante la duda e incertidumbre los precios suben. La especulación es lo primero y nadie quiere resultar perdedor en esta historia.
Hoy en día, la ley de alquileres vigente no cumple su función, los usuarios no la respetan y el mercado se encuentra completamente quebrado.
Ahora bien, podemos concluir sí que la recuperación del mercado llevará su tiempo y se necesitarán de reformas estructurales integrales que procuren un libre juego de oferta y demanda, para construir lo que en poco tiempo se derrumbó.
