El 12 de noviembre pasado fue dictado el Decreto de Necesidad y Urgencia N°1017/2024 (DNU 1017) que establece un marco normativo específico en relación con las hipotecas en Argentina y su implementación.
Por este DNU 1017 se permite la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios para su posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común. Ello responde a la necesidad de adaptarse a modelos de desarrollo más flexibles y modernos, fomentando la creación de unidades habitacionales. En los considerandos, se enfatiza el rol del crédito hipotecario como motor de acceso a la vivienda.
A la vez, se establecen los requisitos formales para la constitución de hipotecas divisibles, indicando la necesidad de un proceso claro y adecuado para su validez. En ese sentido se estipula que:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.
Al tomar razón de las hipotecas divisibles los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles ubicados en cada jurisdicción, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del presente decreto.
El DNU 1017 permite la cesión y transferencia de derechos sobre las hipotecas, lo que facilita la liquidez en el mercado. Ello en línea con lo estipulado en los considerandos donde se resaltan la necesidad de un sistema flexible que se adapte a las dinámicas del sector.
Por su parte, se establece que las hipotecas divisibles deben ser inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble para garantizar su oponibilidad ante terceros, reflejando principios de publicidad.
Dentro de la novedad, el DNU 107 reglamenta la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto amplía las alternativas para los desarrolladores y los compradores, destacando la necesidad de diversificación en el mercado.
Los Registros de Propiedad Inmueble deben dejar constancia expresa en relación con derechos de superficie que impliquen transmisión de dominio pleno y deberán dejar constancia cuando se prevea la transmisión del dominio pleno como indemnización. Esto refuerza el principio de seguridad en las transacciones.
Las hipotecas sobre el derecho real de superficie pueden ser objeto de cesión y securitización, apoyando el desarrollo financiero del sector.
Se faculta a la Comisión Nacional de Valores para autorizar la anotación de boletos de compraventa y otros contratos relacionados con unidades bajo el régimen de propiedad horizontal. Este artículo busca fortalecer la publicidad y seguridad de los contratos. En este aspecto, se establece que el Ministerio de Economía deberá desarrollar mecanismos de armonización en el reconocimiento y aplicación de derechos reales a nivel federal.
Obliga al Ministerio de Economía a fomentar políticas y acuerdos de cooperación a nivel federal para asegurar una implementación coherente de las normas y se invita a las provincias a adoptar medidas necesarias para implementar la anotación de boletos de compraventa, fortaleciendo el marco normativo en todo el país.
El Decreto 1017/2024 constituye un marco normativo importante para revitalizar el acceso a la vivienda en Argentina mediante hipotecas más flexibles. Sin embargo, es esencial que la implementación sea monitorizada y acompañada de políticas complementarias que aseguren su eficacia a largo plazo, generando un verdadero impacto en el acceso a la vivienda y en la seguridad jurídica del sistema hipotecario.
