Por Alejandro C. Lareo
En el contexto actual del mercado inmobiliario, surge una pregunta recurrente entre inversores y compradores: ¿Es mejor adquirir una propiedad nueva o usada? En una reciente conversación con un colega del sector de la construcción, abordamos este dilema desde un enfoque racional y estructurado.
Para comenzar, coincidimos en la necesidad de estandarizar la búsqueda y establecer criterios objetivos. Distinguimos tres categorías de propiedades:
- Inmuebles usados en buen estado.
- Inmuebles nuevos con escrituración y entrega inmediata.
- Inmuebles en construcción, generalmente comercializados bajo contratos de fideicomiso.
Descartamos de plano la opción de adquirir propiedades antiguas con deficiencias constructivas, ya que pueden representar costos adicionales en reparaciones o incluso una pérdida total de la inversión.
Analizando el contexto nacional, observamos que los precios de los inmuebles no han seguido el ritmo inflacionario y todavía se encuentran lejos de los niveles de 2018. Sin embargo, la reciente reaparición del crédito hipotecario, aunque alentadora, enfrenta serios desafíos.
Las entidades bancarias imponen condiciones estrictas: préstamos en pesos con tasas superiores a la inflación, otorgados solo a personas con documentación en regla y capacidad comprobada de repago. En un país donde la fuerza laboral formal es limitada y los salarios han perdido capacidad de ahorro, la incidencia real de estos créditos en la reactivación del mercado sigue siendo dudosa.
En cuanto a los inmuebles en construcción, si bien podrían ofrecer oportunidades, los riesgos son considerables. La incertidumbre en los plazos de entrega y la complejidad de los contratos de fideicomiso, muchas veces poco comprendidos por los compradores, generan inseguridad.
A esto se suma la falta de garantías reales de cumplimiento, dejando la confianza en la reputación del desarrollador o constructor, lo cual no siempre es suficiente en un contexto económico volátil. Además, desde una perspectiva financiera, destinar capital a un proyecto en desarrollo sin una compensación atractiva resulta poco conveniente en un mercado con alternativas de inversión más rentables.
En el análisis, finalmente inclinó su postura para inversión en inmuebles usados en buen estado; para vivienda, prefiere departamentos a estrenar con entrega inmediata, evitando así la inmovilización del capital y la incertidumbre de una espera prolongada. En definitiva, una decisión informada y basada en un análisis pragmático del mercado actual, acorde a sus intereses y oportunidades.
En todo caso, es importante entender que no existe un solo camino de inversión, y que un adecuado análisis permite adaptar las oportunidades del mercado a los intereses y situaciones de cada cliente.
Con las necesarias recomendaciones legales que van desde la verificación registral (la necesidad de previamente a concretar cualquier operación, revisar profesionalmente la documentación respaldatoria), una adecuada revisión contractual resulta a la vez clave para analizar detenidamente el riesgo del negocio, asegurándose de que contemple garantías de cumplimiento, plazos claros y penalidades en caso de incumplimiento; que se logra con un adecuado asesoramiento notarial y legal evitando sorpresas y garantizando una operación segura, incluyendo la necesaria evaluación del impacto fiscal.
